--- titulo: "Primeiro síndico do prédio novo: o que a construtora entrega" url_canonica: https://cibersistemas.com.br/blog/primeiro-sindico-predio-novo/ data: 2026-10-10 atualizado: 2026-10-10 autor: "Wesley Alves, fundador da Ciber Sistemas" tema: "obra" --- > Para citar: Primeiro síndico do prédio novo: o que a construtora entrega. Wesley Alves, fundador da Ciber Sistemas, 10 de outubro de 2026. URL canônica: https://cibersistemas.com.br/blog/primeiro-sindico-predio-novo/ # Primeiro síndico do prédio novo: o que a construtora entrega > **Estado do módulo.** O [Ciber Obra](https://cibersistemas.com.br/obra/) e o [Ciber Síndico](https://cibersistemas.com.br/sindico/) estão em desenvolvimento, em demonstração interna, com dados fictícios. Da entrega da obra, só a prévia foi demonstrada; a entrega em si, não. O app do comprador também não foi demonstrado. Não há data definida. A lista abaixo vale para qualquer prédio, com ou sem esses módulos. O primeiro síndico de um prédio novo deve receber da construtora, por escrito e com recibo, tudo o que o prédio precisa para funcionar e ser mantido: os documentos legais e técnicos, os manuais, os termos de garantia, as chaves e os controles, a lista de contratos em vigor e a lista de pendências da obra. O que não for entregue na hora precisa ficar registrado, com prazo e responsável. Quem assume um condomínio novo herda decisões que não tomou. A melhor defesa é um recebimento organizado, porque, depois que a obra sai de cena, achar um projeto ou um telefone de assistência fica muito mais difícil. Abaixo está uma lista de verificação para levar à conversa. ## 1. Documentos legais e técnicos - [ ] **Habite-se** ou documento equivalente da prefeitura. - [ ] **Licença do Corpo de Bombeiros** (o nome varia por estado) e demais licenciamentos do prédio. - [ ] **Convenção e regimento interno** do condomínio, e a documentação da instituição do condomínio. - [ ] **Projetos como construído** (arquitetura, estrutura, hidráulica, elétrica, gás, incêndio), em arquivo digital se possível. - [ ] **Memorial descritivo** do empreendimento. - [ ] **Laudos e testes** dos sistemas que os tiverem. Pergunte quais existem. ## 2. Manuais e garantias - [ ] **Manual do proprietário** e **manual das áreas comuns**. A NBR 14037, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), trata do conteúdo desses manuais; é uma norma paga, vendida pela [ABNT](https://www.abnt.org.br/). - [ ] **Termos de garantia** com o prazo de cada sistema. Veja o artigo sobre [prazos de garantia por sistema](https://cibersistemas.com.br/blog/prazo-de-garantia-da-construtora/). - [ ] **Contatos de assistência** de cada equipamento: elevador, bomba, portão, gerador, interfone. - [ ] **Plano de manutenção** dos sistemas, se houver. ## 3. Chaves, controles e acessos - [ ] **Chaves das áreas comuns** e a lista de quem tem cópia. - [ ] **Controles de portão** e outros dispositivos de acesso entregues, com as quantidades. - [ ] **Senhas e acessos** de sistemas instalados (interfone, portaria, alarme), trocados na entrega, e quem sabe cada um. ## 4. Contratos e prestadores - [ ] **Contratos em vigor** em nome do condomínio ou da construtora: portaria, limpeza, manutenção de elevadores, seguros. - [ ] **Quem paga o quê e desde quando.** Pergunte pelas contas de água, luz e gás e pelas unidades ainda não vendidas. Registre a resposta por escrito. ## 5. Cadastro dos moradores - [ ] **A lista de unidades e de proprietários**, se a construtora for repassá-la. Esse cadastro tem dados pessoais. Antes de receber ou de usar, confirme com o advogado se os compradores foram avisados de que o dado seguiria para o condomínio. A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) está na [Lei 13.709/2018, no Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13709.htm). ## 6. Pendências das áreas comuns - [ ] **Lista única de pendências**, com foto, responsável e prazo, assinada pela construtora. - [ ] **Data combinada para a vistoria de retorno.** - [ ] **Registro por escrito** de tudo o que foi pedido e do que foi respondido. ## Como organizar o recebimento 1. Peça a lista de documentos **antes** da data da entrega, e não no dia. 2. Receba por pasta (digital e, se possível, impressa) e confira item por item. 3. Assine o recebimento só do que foi de fato entregue, e anote o que falta. 4. Guarde tudo num lugar que o próximo síndico também encontre. Se o prédio tem conselho, divida: um conselheiro confere os documentos, outro as chaves, outro as pendências. ## Primeiros 30 dias Depois do recebimento, as prioridades costumam ser estas, nesta ordem: 1. Confirmar que os contratos essenciais (limpeza, portaria, manutenção de elevadores) estão em vigor e em nome de quem. 2. Providenciar o seguro da edificação. Pergunte ao advogado e à administradora o que é obrigatório. 3. Combinar com os moradores como pedir ajuda, e por qual canal, enquanto as pendências da obra são resolvidas. 4. Marcar a vistoria de retorno com a construtora. ## Onde os módulos Ciber entram A ideia do Ciber Obra é que o cadastro dos compradores acompanhe a obra até a entrega. Hoje, só a **prévia da entrega** foi demonstrada; a passagem em si, não. Leia o artigo sobre a [obra entregue que vira condomínio](https://cibersistemas.com.br/blog/obra-entregue-vira-condominio-sem-recadastrar/) para ver o que já foi visto. O Ciber Síndico, também em desenvolvimento, tem na demonstração interna pastas de documentos, contratos com aviso de vencimento e obrigações do condomínio. O [Ciber Porteiro](https://cibersistemas.com.br/porteiro/) está pronto, em validação. A contratação de um módulo sem os outros ainda está sendo finalizada; a combinação é definida em conversa. ## Perguntas frequentes ### O síndico pode se recusar a receber o prédio com pendências? Essa decisão é do condomínio, com orientação do advogado. O que ajuda em qualquer caso é registrar as pendências por escrito, com prazo. ### Quem deve guardar os documentos da obra? O condomínio, em lugar de acesso seguro e conhecido pelo conselho. Documentos com dados pessoais pedem cuidado extra. ### Preciso de um engenheiro para receber as áreas comuns? O condomínio pode contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer a vistoria técnica das áreas comuns. A decisão é do condomínio, com orientação do advogado. ## Resumo - Peça tudo por escrito, antes da entrega, e receba com recibo. - Seis grupos de itens: documentos, manuais e garantias, chaves, contratos, cadastro e pendências. - O Ciber Obra mostra uma prévia da entrega; a passagem em si e o Ciber Síndico ainda estão em desenvolvimento. Quer conversar sobre a entrega do seu empreendimento e ver a prévia do Ciber Obra com dados fictícios? [Falar com a gente](https://cibersistemas.com.br/contato/?assunto=obra): respondemos com o que existe hoje, sem data prometida.