Estado do módulo. O Ciber Obra e o Ciber Síndico estão em desenvolvimento, em demonstração interna, com dados fictícios. Da entrega da obra, só a prévia foi demonstrada; a entrega em si, não. O app do comprador também não foi demonstrado. Não há data definida. A lista abaixo vale para qualquer prédio, com ou sem esses módulos.
O primeiro síndico de um prédio novo deve receber da construtora, por escrito e com recibo, tudo o que o prédio precisa para funcionar e ser mantido: os documentos legais e técnicos, os manuais, os termos de garantia, as chaves e os controles, a lista de contratos em vigor e a lista de pendências da obra. O que não for entregue na hora precisa ficar registrado, com prazo e responsável.
Quem assume um condomínio novo herda decisões que não tomou. A melhor defesa é um recebimento organizado, porque, depois que a obra sai de cena, achar um projeto ou um telefone de assistência fica muito mais difícil. Abaixo está uma lista de verificação para levar à conversa.
1. Documentos legais e técnicos
- Habite-se ou documento equivalente da prefeitura.
- Licença do Corpo de Bombeiros (o nome varia por estado) e demais licenciamentos do prédio.
- Convenção e regimento interno do condomínio, e a documentação da instituição do condomínio.
- Projetos como construído (arquitetura, estrutura, hidráulica, elétrica, gás, incêndio), em arquivo digital se possível.
- Memorial descritivo do empreendimento.
- Laudos e testes dos sistemas que os tiverem. Pergunte quais existem.
2. Manuais e garantias
- Manual do proprietário e manual das áreas comuns. A NBR 14037, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), trata do conteúdo desses manuais; é uma norma paga, vendida pela ABNT.
- Termos de garantia com o prazo de cada sistema. Veja o artigo sobre prazos de garantia por sistema.
- Contatos de assistência de cada equipamento: elevador, bomba, portão, gerador, interfone.
- Plano de manutenção dos sistemas, se houver.
3. Chaves, controles e acessos
- Chaves das áreas comuns e a lista de quem tem cópia.
- Controles de portão e outros dispositivos de acesso entregues, com as quantidades.
- Senhas e acessos de sistemas instalados (interfone, portaria, alarme), trocados na entrega, e quem sabe cada um.
4. Contratos e prestadores
- Contratos em vigor em nome do condomínio ou da construtora: portaria, limpeza, manutenção de elevadores, seguros.
- Quem paga o quê e desde quando. Pergunte pelas contas de água, luz e gás e pelas unidades ainda não vendidas. Registre a resposta por escrito.
5. Cadastro dos moradores
- A lista de unidades e de proprietários, se a construtora for repassá-la. Esse cadastro tem dados pessoais. Antes de receber ou de usar, confirme com o advogado se os compradores foram avisados de que o dado seguiria para o condomínio. A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) está na Lei 13.709/2018, no Planalto.
6. Pendências das áreas comuns
- Lista única de pendências, com foto, responsável e prazo, assinada pela construtora.
- Data combinada para a vistoria de retorno.
- Registro por escrito de tudo o que foi pedido e do que foi respondido.
Como organizar o recebimento
- Peça a lista de documentos antes da data da entrega, e não no dia.
- Receba por pasta (digital e, se possível, impressa) e confira item por item.
- Assine o recebimento só do que foi de fato entregue, e anote o que falta.
- Guarde tudo num lugar que o próximo síndico também encontre.
Se o prédio tem conselho, divida: um conselheiro confere os documentos, outro as chaves, outro as pendências.
Primeiros 30 dias
Depois do recebimento, as prioridades costumam ser estas, nesta ordem:
- Confirmar que os contratos essenciais (limpeza, portaria, manutenção de elevadores) estão em vigor e em nome de quem.
- Providenciar o seguro da edificação. Pergunte ao advogado e à administradora o que é obrigatório.
- Combinar com os moradores como pedir ajuda, e por qual canal, enquanto as pendências da obra são resolvidas.
- Marcar a vistoria de retorno com a construtora.
Onde os módulos Ciber entram
A ideia do Ciber Obra é que o cadastro dos compradores acompanhe a obra até a entrega. Hoje, só a prévia da entrega foi demonstrada; a passagem em si, não. Leia o artigo sobre a obra entregue que vira condomínio para ver o que já foi visto.
O Ciber Síndico, também em desenvolvimento, tem na demonstração interna pastas de documentos, contratos com aviso de vencimento e obrigações do condomínio. O Ciber Porteiro está pronto, em validação. A contratação de um módulo sem os outros ainda está sendo finalizada; a combinação é definida em conversa.
Perguntas frequentes
O síndico pode se recusar a receber o prédio com pendências?
Essa decisão é do condomínio, com orientação do advogado. O que ajuda em qualquer caso é registrar as pendências por escrito, com prazo.
Quem deve guardar os documentos da obra?
O condomínio, em lugar de acesso seguro e conhecido pelo conselho. Documentos com dados pessoais pedem cuidado extra.
Preciso de um engenheiro para receber as áreas comuns?
O condomínio pode contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer a vistoria técnica das áreas comuns. A decisão é do condomínio, com orientação do advogado.
Resumo
- Peça tudo por escrito, antes da entrega, e receba com recibo.
- Seis grupos de itens: documentos, manuais e garantias, chaves, contratos, cadastro e pendências.
- O Ciber Obra mostra uma prévia da entrega; a passagem em si e o Ciber Síndico ainda estão em desenvolvimento.
Quer conversar sobre a entrega do seu empreendimento e ver a prévia do Ciber Obra com dados fictícios? Falar com a gente: respondemos com o que existe hoje, sem data prometida.